淮海晚报讯：部分小区把“边边角角”车位拿出来出租 或者只有少量车位出租……法律人士称：此行为不符合车位“公共服务”的本质 建议相关部门规定合理的“租售比”。
10月11日，本报在A4版上刊登新闻《开发商车位只卖不租，违规》，反映巨一首府小区开发商把地下停车位锁了，宣称车位今后只售不租的消息。文章刊发后，多位读者在淮海晚报微信公众号上留言，声称自己的小区也存在相同的情况。
近日，淮报融媒体记者依照读者提供的线索，调查了经济技术开发区、淮阴区以及清江浦区的部分小区，发现像巨一首府这样公然宣称车位只售不租的小区不多，绝大多数建设单位都是采取各种打“擦边球”的方式，“逼”业主尽可能去购买车位。
“《江苏省物业管理条例》第62条的规定，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。开发商这些打‘擦边球’的方式，尽管表面上没有违背这一条例，但不符合车位‘公共服务’的本质。”相关律师表示。
◎现象一：出租的车位都在边角处 过半邻近车位空置，但都不给用
日前，家住淮阴区某小区的黄先生（化名）通过微信向记者反映，该小区开发商使用了一些特殊手段，来“逼迫”业主购买地下车位。
“我们小区总共有1000多个车位，其中400多个用来出租，看似方便了业主，但实际情况并非如此。”黄先生说，该小区所谓的可出租车位，全部位于北侧的边边角角，不仅距离车库出入口很远，而且对于南侧楼栋的住户来说，需要步行200米以上，很不方便，“简单来说，如果你想要租车位，就必须每天从别人家的单元楼进出，这不是变相逼我们买车位吗？”
对此，开发商销售人员也有所回应：“小区一期的地下车库，租售安排是符合相关法规的。业主想租用车位的心情可以理解，但如果租车位和买车位一样方便，谁还愿意购买呢？”
记者了解到，该小区距离最早交付已经近5年，目前在售的地下车位仍然过半，并且空置中，但南侧住宅区的用户却只能穿过小区，到北侧的车位上租赁使用。
◎现象二：小区车位边卖边租 业主担心卖完了没地方停车
朱女士居住在承德路上的一个小区，她向记者反映，小区内的车位只有人防车位对业主出租，开发商产权的车位只能购买，“人防车位数量不多，我们想租车位不一定能够租到，难道非得买车位才能停车？”
10月14日，记者来到该小区了解到，近两年由于小区一期刚交付且二期还在施工中，不具备收费条件，所以小区车位一直都是免费使用的。最近，二期地下车库已经完工，小区物业开始实行停车收费，没有租车位或者买车位的业主进入小区都要缴纳临时停车费。按照朱女士的说法，目前一期地下车位中，只有一百多个人防车位可以租。另外一名业主告诉记者，前段时间因为车位原因，业主曾经与物业产生过冲突，物业迫于压力，又从开发商产权的车位中拿出了50个车位用以业主租赁。
对于业主反映的车位大部分只卖不租的情况，开发商回应称这个情况不存在。相关负责人告诉记者：“我们确实是在出售一期的开发商产权车位，目前已经卖出去近两百个，暂时没卖出去的车位我们会继续租赁给业主，所以不存在租不到车位的情况。”他还表示，即便将来一期的车位全部都卖出去了，业主仍然可以继续租用二期的车位。也就是说，开发商采取的是边卖边租的方式，如果有业主买车位就会优先卖给业主，没卖出去的车位则会继续租赁给业主。但不准备买车位的业主产生了新的担忧：“万一将来车位都卖完了，我们租不到车位了怎么办？”对此开发商表示，目前来看小区车位配比是比较充足的，业主不用担心没有车位可用的情况。
记者了解到，该小区一共有两期，一期内有人防车位142个，开发商产权车位438个；二期有人防车位499个，开发商产权车位804个。也就是说，小区内一共有1883个车位，其中有641个车位可以租用，而小区内一共有2302户高层住户。
◎居民：开发商应尊重业主选择权，租和买都不能强迫
通过在几个小区内随机走访，记者了解到,一位刘先生代表了大多数业主的观点，即租和买都是业主的权利，开发商不能只考虑赚钱，而忽略了业主的真实需求，“比如有些家庭只是短期居住，难道为了停车，还必须花几万元买个车位吗？”
另一位女性业主则表示，当同一个车位既有人想买，又有人想租的时候，开发商优先售卖，是可以理解的。但有些车位明明没人愿意买，开发商宁愿空置也不租给业主，甚至把私家车拒之门外，这就有点强迫购买的意味了。
◎律师：“公共服务”的功能是首位，应设置合理的租售比
淮海晚报法律顾问卞恒亮在接受记者采访时表示，虽然《条例》没有明文规定小区停车位拥有多少的租售比算合理，但是建设单位应该根据本小区的实际情况，制定合理的租售比。“我个人认为，出租的比例应在车位总数的30%~50%之间比较合理。”
卞恒亮认为，部分小区明面上虽然没有违反《条例》的规定，但在实际情况中，份额极少的车位出租量，已经违反了设置车位是为了“公共服务”这个目的本身。“相比较而言，出租车位更利于公共资源的有效合理使用。”
无论是只售不租还是大幅度减少出租车位的比例，卞恒亮认为这都是建设单位为了追求自身利益的最大化，而忽视了“公共服务”这个车位配比的最终意义。“我个人认为，相关部门可以根据本市的实际情况，根据《条例》的相关规定，制定合理的租售比例，以规范这一行为。”
◎社会学家：解决冲突可考虑车位“共享”
采访中，淮阴师范学院社会学教授赵海林认为，居者有其屋，这是中国人常有的心态，“尤其是当车位成为稀缺品的时候，那车位和房子一样，居民在观念上就会倾向于去拥有，而不是租赁。开发商便会利用业主的这种心态，提出卖车位。”车位的市场供给不充分，业主对租赁市场未来预期的不确定，这又会增加业主的恐惧感，“于是很多人会在考虑再三的情况下，最终还是会选择购买车位。”
《条例》规定车位不能只卖不租，现实中因为车位配比的不均衡促使很多人去买，而最终剩下的能租的车位寥寥无几，怎样才能解决这现实和法律的冲突？
赵海林认为，如果市场不能增加车位供给，那解决这种冲突最终还是要车位走向共享，“当今社会，技术已经可以满足车位共享。车位共享首先是小区内车位的共享，高峰时段、特殊时期，如果小区或者社区内的车位已经饱和，也可以调动外部车位，纳入到这一共享里。例如今年国庆期间，扬州市政府开放政府大院里的车位，解决节假日期间的停车难问题，这虽然只能惠及一部分周边人，但也是一个很好的尝试。”
■融媒体记者 潘晓晔 伍树燕 朱昭卓 刘晓兰