初夏傍晚，淮安生态文旅区绿地二期，孩子们在新建的儿童活动区玩耍，居民们在由水池改建的休闲小广场上对弈闲坐、漫步散心。业主管先生指着新装的景观小桥护栏说：“以前这里就是一处臭水塘，现在水质好了、护栏安了、路灯亮了，居住舒适度大大提升。”
谁能想到，这个拥有3082户居民的大型社区，两年前还是全市物业考评的垫底小区。2024年4月，淮安生态文旅区纪工委专项监督显示，该小区物业满意率仅为3.1%，业主诉求集中、反响强烈。
为破解治理难题，小区全面推行“阳光智慧物业”改革举措，让这个“老大难”小区蝶变成为淮安生态文旅区物业服务的示范标杆。
阵痛困局：老办法遇到新问题
2014年底，因项目开发遗留问题繁杂、运营管理成本居高不下，绿地二期原有物业公司不堪亏损最终撤场。2016年1月，福地路办事处接手小区托管工作，但这种临时托管治标不治本，未能从根本上化解小区治理顽疾。
“用管理村居的老办法，根本管不好城市商品房小区。”福地办党委副书记秦秋华介绍，当时工作人员虽投入大量精力尽力为业主排忧解难，但工作人员大多由原村居划转而来，缺乏专业物业管理服务经验，服务供给与居民实际需求严重脱节，业主不满情绪日渐积累。小区物业费收缴率从2017年的85.78%，大幅下滑至2023年的53.08%，陷入“服务差—收费难—服务更差”的恶性循环。
破局重构：四方共治明权责
2024年5月，淮安生态文旅区以绿地二期为试点，构建党建引领、四方共治的全新基层治理架构。
组织重塑，筑牢治理“主心骨”。针对以往小区管理松散、权责不清等问题，淮安生态文旅区将党组织体系延伸至小区治理末梢，组建治理共同体，创新推行党建引领物业“134”治理模式，“1”即发挥社区党委核心引领作用；“3”即统筹居民小区综合网格党支部、物管会、物业服务企业三方力量，实现“三位一体”联动，搭建多方参与的小区治理共同体；“4”即实行接待、办公、议事和解决“四个一体化”治理机制。
该机制运行思路清晰，小区物业管理委员会主任、副主任原则上由社区党委书记、副书记兼任，在小区重大事项决策中发挥牵头把关、统筹协调的核心作用，同时由物管会选聘专业物业职业经理人负责日常管理运营，从根本上扭转以往物业服务不规范、不专业的局面。居民小区党支部、物管会和物业服务企业实行“三位一体”融合办公，打破以往社区与物业各自为政、各行其是的壁垒。“网格员主动深入各楼栋巡查走访，及时排查发现问题。属于物业职责范围的事项，第一时间对接物业工作人员跟进处置，把矛盾隐患化解在萌芽状态。”绿地社区党委书记薛梅说。一名网格员坦言：“以往居民有事找物业，问题得不到解决便容易引发纠纷；如今我们和物业管家同址办公、协同处置。”网格员每日常态化片区巡查，主动发现问题，基本实现“小事不出网格、大事不出社区”。
物业服务提质增效，资金规范监管、专款专用是关键。为推动物业收支全程阳光透明运行，切实保障居民的知情权、监督权与参与权，2024年10月起，淮安生态文旅区深入调研、多方考察学习，积极寻求破题之策。通过借鉴省内外“信托制”“酬金制”“物业费监管”等成熟模式的先进经验，结合区域实际探索创新，推出“阳光智慧物业”服务模式。由小区业委会或物管会经全体业主投票授权，与物业公司签订资金共管协议，设立专用共管账户，确保物业费等各类资金专款专用。同时，依托“智慧新城管家”小程序，面向全体业主常态化公示物业费、公共收益、公共能耗等各项收支明细，全程接受居民监督，从根本上杜绝暗箱操作，让每一笔费用都花得明明白白、清清楚楚。
“管好资金，就能管住物业服务的人和事。只有将物业服务实绩与项目团队绩效考核挂钩，才能倒逼物业企业严格按合同履约，真正让物业回归服务本源。质价不符、收支不公开不透明，是群众反映强烈、主管部门重点整治的难点问题，而‘阳光智慧物业’服务模式直击痛点，是一场深层次的治理变革。绿地二期的华丽蝶变，只是淮安生态文旅区物业服务提质升级的一个缩影。目前，这套治理模式已在全区逐步推广。我们将始终坚守维护群众利益的立场，坚定不移走好‘阳光智慧物业’改革之路，全力为群众打造宜居幸福的生活环境，也为全市物业服务提质增效贡献力量。”淮安生态文旅区建设管理局副局长仇铭峤说。
深耕运作：“十补十晒”赢民心
近两年来，“阳光智慧物业”服务模式运行成效显著。绿地二期依托党员会议、网格巡查、12345热线工单等多元渠道广泛征集民意，梳理形成10大类97项“十补”问题清单。面对资金难题，创新采用“区办支持+物业挤出+维保承担+市场运作”多元筹资模式，累计投入170余万元，精准开展基础设施修缮改造，先后完成墙面修复2500余平方米、路面翻新6000余平方米，对75部电梯实施灯带升级改造，并整合社会资源，增设便民雨棚、翻新各类公共设施。特别是通过优化建设方案，与电信部门合作采用分期支付模式，以极低成本新增高清监控415个。此外，积极协调国有单位定向开放130个停车位，有效缓解长期困扰居民的停车难问题。
在完善硬件设施的同时，绿地二期着力构建透明互信的邻里治理新格局，依托“十晒”机制架起党群“连心桥”。建立健全工作评价办法与多边联席会议制度，常态化在网格群公示物业工作事项，定期以工作简报反馈办理成效，引导居民参与“日常评、事事评”活动，切实保障群众的知情权、参与权和监督权。针对群众反映突出的电动自行车充电难、充电贵问题，严格落实非机动车充电“五个统一”管理标准，推行峰谷分时电价政策，物业免收场地使用费，将充电服务费降至0.05元/小时，以实实在在的惠民让利举措赢得居民广泛认可。
为持续满足居民对高品质居住生活的需求，绿地二期深入开展“七月焕新”行动，全面提升基层治理服务能力，先后对32个单元大堂及约6万平方米地下车库区域进行整体翻新修缮，补齐完善各类标识标牌及配套设施。
实干见效：后进变成排头兵
数据是最有力的见证。随着“阳光智慧物业”各项机制落地见效，绿地二期小区面貌实现华丽蝶变。
物业缴费意愿显著提升。今年一季度，绿地二期物业缴费率超40%。业主管先生打开“智慧新城管家”小程序向记者介绍：“以前交了物业费，钱花在哪一无所知；如今物业费、公共收益、公共能耗的收支明细全部线上公开、清晰可查，每一笔账目都一目了然。”服务响应效能大幅提速。小区建立“你说我做，我做你评”闭环管理机制，业主可通过“阳光智慧物业”平台线上报事报修，物业做到12小时响应、24小时明确处置方案。小区12345投诉工单从每月近50件骤降至个位数，降幅达80%；近期物业还陆续收到业主通过12345平台主动给予的表扬工单，并获业主赠送锦旗2面。治理示范效应持续放大。“阳光智慧物业”服务模式不仅收获了居民的认可，也得到了住建部及省、市相关领导的肯定。
绿地二期的蝶变充分印证：唯有把党的组织优势转化为基层治理效能，依托数字赋能、科技手段管好物业“钱袋子”，以专业化服务提升民生幸福感，才能从根本上破解小区治理长期存在的顽瘴痼疾。
■记 者 金海洋，通讯员 仇铭峤 孙 晨