推进“问题楼盘”化解工作是淮安市委市政府“学党史、见行动”的一项重点民心工程。金湖县“新金湖广场”和“御港湾”两个问题楼盘被列入全市清理范围。金湖法院作为全县推进“问题楼盘”化解工作成员单位，在尚无相关联诉讼案件的情况下，强化责任担当，针对两个“问题楼盘”产生的原因及滋生的问题，依法研判，找准切入点，采取了“因盘制宜、一盘一策、民生优先、标本兼治”的工作举措。在相关各方共同努力下，两个“问题楼盘”得到有效彻底清理，率先实现清零目标。
“新金湖广场”是由金湖新纽置业有限公司（以下简称“新纽公司”）于2008年1月开发，到2013年1月，楼盘地面上建筑物基本竣工，其中1、2号楼为住宅楼，共计72套，为居户商品房（已销售并交付买受人入住使用）；4、5、6号楼为商业用房。在该楼盘开发过程中，由于新纽公司其他债务纠纷，该楼盘土地使用权于2014年5月被浙江省萧山区人民法院查封。在长达七年的时间内，因土地使用权被查封，72户商品房买受人无法办理屋产产权证，从而形成“问题楼盘”。
解除土地使用权的查封，是解决该楼盘问题的关键所在。那么，如何才能让萧山法院同意解除查封呢？必须找到相关法律支撑。
为此，金湖法院从案件数据库中调取了该案的全套资料，并在该“问题楼盘”化解牵头人县政府副县长徐源的召集下，召开“闭门会议”，进行“会诊”研判，寻求解除查封的法律依据。
会上，该院审委会专委陈德良分析认为，从时间节点上看，72户买受人与新纽公司签订房屋买卖合同是在萧山法院实施查封之前，而且事实上买受人已给付房款并已入住。解除查封完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条之规定。
于是，该院依法引导房屋买受人向萧山法院提出执行异议。但萧山法院未能及时作出裁决。今年6月9日，徐源与陈德良一同赴萧山法院就“新金湖广场”楼盘土地使用权查封问题进行正面磋商。最终得到萧山法院的理解和认可，当日作出解封裁定。同时，考虑到债权人的实际利益和新纽公司经营及负债状况，经各方商定，对新纽公司导入破产重整程序，目前案件正在审理过程中。
至此，长达七年的“新金湖广场”楼盘问题得到圆满解决，72户商品房买受人顺利办理了房屋所有权登记手续，并拿到了产权权属证书。
“御港湾”是由江苏嘉捷置业有限公司（以下简称“嘉捷公司”）于2011年开发。为获取楼盘开发资金，嘉捷公司将“御港湾”楼盘所涉的土地使用权抵押给深圳某银行，获得抵押借款2500万元。由于嘉捷公司在约定时间内未能履行还款义务，被深圳某银行起诉到南京市江宁区法院。由于该楼盘所涉土地使用权一直被抵押，与“新金湖广场”楼盘出现了同样的问题，即“御港湾”楼盘220户商品房买受人无法办理屋产产权证。
在处置“御港湾”问题中，金湖法院借鉴“新金湖广场”楼盘依法化解的成功做法，从案件数据库中调取了江宁区法院审理该案的全部档案资料，认真研判，从中寻找解决问题的突破口。
据调取的资料显示，江宁区法院于2018年10月判决嘉捷公司归还借款，并判决确认深圳某银行对抵押的土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。资料还显示，判决书生效日期为2019年6月17日。江宁区法院判决生效后，原告方深圳某银行一直未向江宁区法院提出执行申请。
从上述资料的分析中，金湖法院认为江宁区法院判决文书的实际执行力保护有效期限为2019年6月17日至2021年6月17日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期限为两年，逾期丧失强制执行力的保护”。
而金湖法院参与接受化解“御港湾”楼盘问题任务的时间是今年4月下旬。从时间节点上看，距离“申请执行有效期限两年”还有不到两个月时间。于是，在相关召集人会议上，该院提出了“等”的建议，看深圳某银行在最后两个月内是否向江宁区法院提起执行申请，以判断江宁区法院判决的执行力保护的有效性。
在最后的有效期限内，深圳某银行并未提出执行申请。2021年7月8日，金湖法院向县委县政府及相关领导提出司法建议，建议嘉捷公司向金湖法院提起诉讼，依法确认深圳某银行的抵押权不予保护，并要求其注销抵押登记。
该院受理后，深圳某银行向金湖法院提出管辖权异议。该院由院长徐冬然担任审判长，根据相关法律规定，依法裁定驳回了其管辖权异议。受新冠肺炎疫情防控影响，当事人不便到庭参加庭审。为迅速结案，该院通过电子送达，向深圳某银行发出应诉通知等相关文书，并确定互联网线上开庭日期。开庭前，该院采取调解前置程序，保持与深圳某银行的沟通和协调，积极争取和解。
通过多轮次法律释明，深圳某银行终于作出答复，在无任何附加条件的情况下，自愿到金湖办理注销案涉2500万元借款本息土地使用权抵押登记。
抵押权解除后，金湖法院积极协同“问题楼盘”化解工作各相关成员单位，迅速开展为商品房买受人办证工作。截至9月28日，“御港湾”楼盘220户中已有135户办理了房屋所有权登记手续，并拿到了盼望已久的产权权属证书。“御港湾”楼盘问题也被顺利解决。
（作者：伍晓伟 张艳勇；来源：淮安日报）