总价12.155亿元，楼面价5872元/平方米，透视淮安楼面价创新高的背后

土拍 竞争激烈创楼面价新高

该地块位于淮安生态文旅区东片区，与吾悦广场仅一路之隔，拍卖前就备受关注。6月13日上午10点，土拍开始，多家知名地产公司对其轮番竞价。经过290多轮竞拍，保利淮海最终以12.155亿元的报价胜出。值得一提的是，该地块的楼面价达5872元/平方米，创下淮安新高。

说起土拍，淮安上一个备受瞩目的地块是“化妆品一条街”。去年9月，该地块的起拍价高达17亿元，但在当时全国楼市降温的大背景下，这一“中心城区+学区”的明星地块，并未迎来太过火热的竞拍局面，最终经过40次报价角逐，被淮安市金融中心投资建设有限公司以18.57亿元的价格竞得，楼面价约5047元/平方米。业内人员认为，此次生态文旅区核心区土拍楼面价超过传统中心城区，虽说有楼市大环境改善的助力，但也反映出生态文旅区尤其是东片区商业配套、学区资源的日益完善越来越得到认可。

“面粉”价创新高，“面包”价会达到多少呢？我们不妨参照去年6月19日被石榴置业旗下的廊坊市中投置地房地产开发有限公司拍得的樱花路南侧、合肥路西侧地块，当时该地块总价为6.242亿元，折合楼面价5016元/平方米，溢价率194.16%。昨日，记者咨询了解到，在该地块基础上开发的淮上院子高层项目，目前折后均价为8500元/平方米。以此推演，结合板块热度，未来沁春路北侧、山阳湾路西侧地块上开发的楼盘的销售价或将轻松突破10000元/平方米。

反响 土拍盛宴后的乐观行情

“新地王诞生！觉得房价会降的请先看看新拍的楼板价！”沁春路北侧、山阳湾路西侧地块土拍结束后，最兴奋的当属我市各大楼盘的销售人员，他们率先在微信朋友圈中发文，顺带宣传自家楼盘。“土拍行情是淮安楼市的风向标，楼面价创新高，房子的价格还用说吗？”我市某楼盘销售人员戴女士如是说。

同样高兴的还有生态文旅区东片区的购房者。市民张先生说，自己的房子在梧桐公馆，目前在二手房交易网上，挂价已经突破12000元/平方米。现在，附近地块的土拍价创淮安新高，无疑预示着自家房子的价格日后还将上涨。“我估计将来价格能突破15000元/平方米。”张先生对房子未来升值前景非常乐观。

记者咨询生态文旅区附近一家房屋中介了解到，土拍过后，生态文旅区东片区二手房的热度确实有所提升，“很多人来问梧桐公馆、金奥国际等小区的小户型房，因为沁春路北侧、山阳湾路西侧地块，在出让条件中明确标出，住宅建筑面积不得低于140平方米/套，此前附近的绿地璀璨天成楼盘也传出140平方米以上户型将是主流，这意味着，总价更低的小户型房将越来越稀缺。”房屋中介说。

也有人对此次土拍持有不同看法。市民陈先生就认为，虽然沁春路北侧、山阳湾路西侧地块创新高，但另外5宗地块中，有4块是在首轮底价成交的，包括3宗清江浦区老城区地块、1宗生态文旅区西片区地块。“总体上看，说淮安楼市热度全面回升可能还早了点，我感觉更多是放大了区域间的冷热不均。”陈先生说。

观察 多重利好或催生“新高度”

通过查看淮安地图和实地走访，记者发现生态文旅区沁春路北侧、山阳湾路西侧地块虽然不在中心城区，但是距离市行政中心、淮安大剧院、四馆（规划馆、图书馆、美术馆、文化馆）等仅两公里左右，且紧靠淮安森林公园。周边环境优越，中小学环绕，教育资源丰富。按照此前的学区划分，该地块属于生态文旅区沁春路小学和第二开明中学施教区。这两所学校目前分别属于市实验小学与淮阴中学新城教育集团，周边还有中小学即将开工建设。此外，与该地块仅一路之隔的大型商业综合体吾悦广场即将于7月开业，这无疑也提升了周边配置。

“新城的建设发展无疑是该地块炙手可热的基础，但从长远来看，还应该从整个淮安的发展前景和潜力来分析。”在吾悦广场营销总监朱波看来，该地块5872元/平方米的楼面价并不算高。

首先，该地块连接了淮安近年来发展势头迅猛、民生资源配置不断完善的生态文旅区和正在崛起的高铁新城，位置处于淮安的几何中心。“未来5至10年，随着高铁的陆续通车，淮安将成为全国高铁节点城市，处于米字型高铁交通的中心。”朱波说，从交通区位上来看，淮安的发展潜力非常大。把眼光放宽至全国，淮安在城市综合排名中不断提升，目前已位列全国三线城市，高铁的开通将突破交通限制，淮安发展将更快提速。其次，从城市发展模式上来看，全国很多城市都经历了从工业园区、开发区到高新区、生态新城，再到高铁新城的发展过程。在这个过程中，淮安的每一步都迈得比较踏实，具备成为苏北重要中心城市的实力。第三，淮安近年来GDP增速保持在6%—7%之间，不仅增速稳定，而且是高质量增长。“淮安的产业已经从以农业、手工制造业为主转向大力发展现代服务业、金融业等领域，三产比例不断优化，可持续发展能力不断增强。”朱波说。近年来，江苏省的一些重要资源在往苏北流动，而落点正是淮安，比如江苏省重点项目——淮安国际金融中心、淮安国际食品博览城等，这无疑也为淮安的发展带来了利好。

“再来对比淮安周边城市房价，会发现这个地块的价格不算高。”朱波用淮安和盐城作对比，他认为盐城短期内相比淮安胜在城市体量更大、人口更多，但不管是从地理位置还是发展前景上看，淮安有望在5至8年后赶超盐城。“目前盐城热门地段房价已经达到一万八九，甚至突破两万，淮安热门地段房价在一万二左右。”朱波认为，正是淮安的发展前景和潜力给了房产开发企业信心，觉得淮安房地产市场仍有较大空间。

展望 实力房企带来行业快速迭代

记者了解到，拿下该地块的保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。如此实力强大的房产开发企业来淮，又将给淮安带来什么呢？会不会拉高淮安房价？想在生态文旅区投资房产的市民戴先生认为，在目前淮安楼市限购、限价的政策前提下，大幅度拉高房价的可能性不是很大，最可能出现的情况是一房难求。“尤其在二手房价格高出期房价格的情况下，房子买到手就是赚，肯定有很多人关注、抢购。”戴先生说。

在朱波看来，大品牌开发企业的动作是行业风向标，会引来更多人对淮安的关注。近年来，恒大、碧桂园等全国知名房地产开发企业纷纷落户淮安，其中既有对淮安市场的认可，也有品牌效应的影响。这些品牌房企在开发能力、户型设计、物业服务等方面具有标杆意义，不仅提高了城市界面和形象，还将引领当地房产行业迅速迭代，以更高标准和要求开发出更好产品，全面提升淮安人的居住品质。此外，高质量的居住品质也将激发改善型住房消费，提升房地产市场活跃度。

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